Les plus beaux investissements immobiliers: Payer moins d’impôts

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"Si nous permettons à ces anciens quais de la Seine d'être détruits comme des lithographies romantiques, il semblerait que nous chassions de Paris le génie de Daumier et l'ombre de Baudelaire." Cette fuite lyrique a été celle d’André Malraux, alors ministre de la Culture, lorsqu’il a défendu devant les parlementaires son projet de loi sur la sauvegarde des quartiers anciens. Un argument qui a convaincu son public et permis la restauration des quais de la capitale.

Malraux in extenso

À la suite de la promulgation de la loi Malraux en 1962, trois cents secteurs historiques ont été sauvés de la démolition. lors de la construction massive de tours et de bars pendant le Thirty Glorious. À Paris, le Marais et le 7ème arrondissement, y compris le district des ministères, ont bénéficié des avantages de la loi, ainsi que le Vieux-Lyon et plusieurs villes régionales et moyennes, telles qu'Uzès dans le Gard et Meaux en Seine. -et-Marne. Actuellement, les zones protégées et les zones de présentation de l'architecture et du patrimoine (AVAP) sont incluses dans cette loi, un recensement qui regroupe les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Des périmètres éligibles ont été ouverts dans d'anciens centres dégradés et iront plus loin, à condition que ces sites fassent partie du programme de rénovation urbaine mené par l'État. Des architectures nommées «20th Century Heritage» persistent dans certains de ces quartiers sensibles. On pense à la fameuse Serpentine, œuvre importante d’Emile Aillaud à Pantin.

Bien que la zone protégée date du 17ème siècle, le pacte fondateur de la loi Malraux prévoit la restauration complète du site et le développement d'une offre de location. Le principe d'investissement qui en résulte est l'un des leviers fiscaux les plus puissants accordés aux particuliers dans l'immobilier.mais les conditions pour en bénéficier sont draconiennes. Vous devez acheter une propriété pour la restaurer et la louer non meublée dans les douze mois suivant la fin du projet, ceci en tant que maison principale et pendant au moins neuf ans. Le propriétaire ne peut pas louer à un membre de la famille. À son tour, la réduction d'impôt s'applique dès la première demande de fonds. Seuls les travaux de restauration sont inclus, à l'exclusion du coût des terrains, généralement de 30%.

Les taux de réduction d'impôt sont relativement généreux, jusqu'à 22% dans l'AVAP et 30% dans les secteurs protégés, pour un montant maximal de 400 000 euros. Compte tenu de son caractère de sauvegarde du patrimoine national, cet investissement ne relève pas des déficits fiscaux., limité à 10 000 euros, mais reste soumis à l’impôt sur la fortune. Par exemple, un appartement de 300 000 euros nécessitant 200 000 euros de restauration entraînera, dans un secteur épargné, une réduction de 30% sur les 200 000 euros de travail, soit 60 000 euros en trois ans, soit 20 000 euros par an. Cela justifie que cet investissement soit dirigé vers un microcosme de riches contribuables bien taxés. Dans la plupart des cas, ce sont de beaux amoureux de la pierre, multi-propriétaires et plus soucieux de valoriser leur richesse que les revenus locatifs.

En termes d’offre, ce marché constitue également une niche occupée par une poignée de constructeurs spécialisés dans la rénovation. L'un d'eux est le groupe François 1er, qui a été reconnu après la transformation en appartements de l'ancien garde-meubles du château de Versailles. "La restauration de ces produits patrimoniaux a tellement de contraintes architecturales à respecter qu'elle génère un coût supplémentaire, légitimement amorti par une exonération fiscale", se souvient Christophe Barillé, son directeur. Quelques beaux projets éligibles à la loi

Malraux est sur le marché, l'un dans le complexe de la Charité Soufflot à Mâcon, l'autre sur l'emplacement de l'ancien grand hôpital de Dijon – recyclé dans la ville de la gastronomie et du vin – et le troisième à Sète, au bord des canaux.

Monuments listés

La sœur aînée de la loi de Malraux, la loi sur les monuments historiques a été promulguée en 1913 et concerne les monuments "classés" ou "enregistrés", à protéger en vertu de son caractère historique. La classification des monuments par ordre d'importance remonte au XIXe siècle et la première liste, datant de 1840, a été ouverte par Prosper Mérimée, alors inspecteur général des monuments historiques. D'où la base Mérimée, créée en 1978 et répertoriant actuellement près de 40 000 monuments classés. En 1927 a été ajouté l'inventaire supplémentaire de monuments historiques. Environ 150 000 bâtiments et divers aménagements intérieurs figurent sur cette liste.. Le système fiscal, qui concerne les monuments classés ou enregistrés, a été conçu en 1965 et modifié à plusieurs reprises (y compris les bâtiments approuvés ou étiquetés par la Heritage Foundation). La réduction d'impôt couvre les travaux de restauration non couverts. Le tarif varie en fonction de plusieurs éléments, notamment la nature de l'occupation du bien, la présence d'activités auxiliaires et l'ouverture ou non du public.

Le monument non visité bénéficie d'une réduction de 50% de la taxe de restauration. En revanche, les personnes qui s'ouvrent au public bénéficient d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 100%, sauf que les visites doivent avoir lieu au moins six heures par jour et quarante jours par an, avec le risque d'engager des frais de personnel pour un guide. Extra servitude, le propriétaire conservera sa propriété pendant au moins quinze ans. "Ce n'est pas l'eldorado de l'exonération fiscale, comme il est souvent sous-entendu"rappelle Anne-Sophie Bellamy, avocate à La Demeure Historique, une association de propriétaires terriens qui gèrent leurs monuments historiques.

A l'instar de Malraux, cet investissement d'utilité publique n'est pas considéré comme une niche fiscale mais reste soumis à l'impôt sur la fortune. En raison du manque de fonds officiels, les subventions pour les travaux deviennent de plus en plus rares, Drac (Direction régionale des affaires culturelles) étant l'unique contributeur. Les autorisations fiscales pour les jardins, les parcs et les annexes ont été abrogées dans la loi de finances de 2014. Toutefois, il est urgent de préserver ce patrimoine avant tout rural. Cela dit, les succès jalonnent l’histoire des monuments protégés, comme l’élégante restauration du Château du Champ-de-Bataille par le décorateur Jacques Garcia. Nous avons aussi pensé au sauvetage du château de Cas dans l'Aveyron, noyé sous le drap et le béton, ou à la métamorphose dans le lieu culturel de l'abbaye Notre-Dame de Reigny, chef-d'œuvre cistercien de la ville. Yonne. Si cet héritage ne vient pas de votre famille, l'amateur de donjon et de pigeonnier que vous êtes trouvera facilement un domaine dans une gamme assez large de moins d'un million d'offres. Mais ce n'est que le préambule. La restauration se fera en plusieurs chapitres si interminables que vos descendants devront continuer.

Heureusement, le monument historique échappe aux droits de succession dans le cadre d'un contrat de restauration et d'entretien conclu entre le propriétaire, ses héritiers et les autorités fiscales.. Jean de Lambertye, président de La Demeure Historique et lui-même un chatelain, cite quelques recommandations de base à l’intention des propriétaires terriens: "L’important est d’établir un diagnostic préliminaire sanitaire et environnemental du monument historique, d’informer et de se former aux différentes réglementations et déterminer un projet, en se rappelant qu’il ne peut en aucun cas être guidé par la fiscalité. "

Domaines du vin

Cet été, le Château Gigognian a changé de mains. Cette propriété emblématique, l'une des dix plus importantes de la dénomination Châteauneuf-du-Papes'étend sur plus de cent hectares, dont une quarantaine en châteauneuf-du-pape, à la fois en côtes-du-rhône et vingt en massifs boisés. L'acheteur n'est autre qu'une famille française du monde industriel. Pour Michel Veyrier, dont l'agence Vinea Transaction a géré la transaction, cette transaction indique clairement une mutation en cours. "Depuis deux ou trois ans", note-t-il, "les industriels ayant vendu leurs activités sont de plus en plus nombreux à s'offrir un grand vignoble pour se redresser, changer de vie, et rester actifs, leurs principales motivations étant principalement fiscales."

L'un des principaux leviers reste la possibilité offerte par le législateur de reporter l'imposition de la plus-value générée par la vente.. Mais ce mécanisme nécessite un réinvestissement d'au moins 50% en deux ans. Le capital impliqué est élevé, le choix se porte évidemment sur des investissements à gros budget tels que de grands vignobles. Les reports d'impôt ne prendront fin qu'après la revente. Cependant, il est obligatoire de maintenir la propriété pendant au moins deux ans. Avantages de

activité agricole, bien hors du domaine de l'impôt sur la fortune puisqu'il est assimilé à un outil de travail, et les dons profitent d'un régime aussi favorable, l'exonération pouvant atteindre 100 000 euros et une partie après. Le point faible reste la rentabilité des exploitations, qui restent derrière d’autres secteurs d’activité. " Certaines confessions ont vu leur valeur par hectare se multiplier par dix en vingt ans, observe toutefois Michel Veyrier. Pour espérer des bénéfices, je recommande d'intégrer le projet d'approvisionnement en cycles de cinq à dix ans. »Le domaine idéal? "Une grande propriété de 550 hectares dans les secteurs d'Avignon, de Nîmes ou d'Uzès, l'activité s'articule dans le vignoble (100 hectares), les céréales et la chasse et pourrait se développer en œnologie, à sept millions, est un produit de bonne valeur.

Belles pierres de pinel

Malraux et monuments historiques ne peuvent pas contenir plus de 500 produits, mais il y a une foule de Pinel. Cet investissement locatif, né aux dernières heures du gouvernement Hollande, lorsqu'il a fallu redonner vie à l'immeuble à tout prix, a fait ses preuves. Son principal avantage est la réduction de l'impôt auquel elle donne droit: 12% pour le loyer d'un bien immobilier pour six ans, 18% pour neuf ans ou 21% pour douze ans.Cette réduction est calculée sur le montant de l'achat, limité à 300 000 euros, soit un maximum de 63 000 euros sur douze ans, dont 5 250 euros par an. Un niveau beaucoup plus bas que le Malraux, mais le locataire peut être un membre de la famille. Un appartement, le prix au mètre carré considéré ne doit pas dépasser 5.500 euros / m2. Variante de l'investissement, le pinel réhabilité s'applique aux bâtiments anciens non classés, ni enregistrés, ni situés dans des secteurs protégés. Le développeur les requalifie dans de nouveaux appartements qualifiés aux mêmes tarifs et droits que le classique Pinel. Cette offre est extrêmement rare, parfois optimisée par l’avantage fiscal du déficit immobilier.

A Paris, la belle vieille Malraux est pratiquement épuisée.. De nouveaux programmes "pinnacle" redécouvrent le ton de la belle vieille pierre, comme le 14ème Art, construit autour d'un manoir de 1885. Ou Paris O7, caché derrière les anciennes façades du triangle Bac, Raspail, Grenelle, septième complet . Bordeaux, la belle endormie, s'est finalement réveillée en arrivant à la gare TGV. Entre l’embarcadère et la gare, l’Hôtel Particulier, dirigé par le groupe Pichet, présente la façade de l’ancienne École de la santé navale. Autre réalisation du groupe, un bâtiment contemporain sous la charpente métallique du vieil abri volumineux. "Je ne voudrais pas cacher", a déclaré Thierry Delorge, responsable des ventes, "que les clients de l'hôtel Particulier ne sont pas principalement axés sur l'exonération fiscale de type Pinel".

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