Louer en meublé : avantages Devenir une location sans intermédiaire,

Bannière 300x250

Construire un immeuble en évitant les loyers de 20 à 30 ans, tel est l'objectif de l'investisseur dans son affaire meublée, a fortiori professionnelle. C'est un régime de choix pour toute habitation forte. La réalisation de cette installation n’est pas simplement une activité spécialisée et est accessible à tous.

L'avis de: Maître Michaël Dadoit NotaireIl s'agit de bien définir le projet, ses objectifs, ce qui permettra au notaire de rechercher l'assemblage le plus favorable.

Une affaire d'experts?

Souvent présenté comme le résultat d’un ensemble complexe, le projet de devenir un meuble professionnel (LMP) (ou un LMNP non professionnel) semble, à première vue, une aventure d’experts impliquant un dosage scientifique de produits altérés réservés à l’initiateur. De nombreux promoteurs de patrimoine et conseillers occupent ce territoire en leur proposant des programmes fiscaux défensifs. Ils offrent un service intégré, allant du conseil d'achat, y compris souvent de la direction, à l'aide à l'investisseur dans un processus essentiellement exempt d'impôt. Les produits proposés sont standardisés, principalement dans des résidences avec service, des hôtels ou des étudiants.
Mais ces programmes ne peuvent satisfaire aucun public: les investisseurs qui aiment leur indépendance et préfèrent garder le contrôle de leur leadership ne sont pas tentés par cette formule … D'une part, l'acheteur séduit par ces produits, les défauts oublient souvent qu'il ne participera pas au choix de la propriété qu'il achète, à la qualité, à l'emplacement, à la rentabilité à long terme, à l'exception des avantages fiscaux. D'autre part, il doit pleinement déléguer le projet d'une équipe déjà établie, à laquelle il doit faire confiance pendant une assez longue période, car le type de convention fiscale imposée à l'investisseur acquiert une propriété récupère la valeur de la TVA sur l'achat ) de le louer, par le biais d'un bail commercial de neuf ans, à un opérateur qui se chargera des occupants et paiera un loyer au régime d'avantages industriels et commerciaux (BIC). Pour ce type d'assemblage, en cas de défaillance de l'opérateur, il est plus difficile de revenir aux commandes d'un projet dont les détails ne sont pas connus. Cependant, il est possible de réaliser seul, avec un avantage majeur, le choix de ses produits immobiliers "chez le bon père"

Un véritable projet de patrimoine personnalisé

Devenir meublé, professionnel ou non, sans intermédiaire, c'est offrir l'opportunité unique de construire un projet patrimonial personnalisé. Par définition, tous les biens, anciens et nouveaux, peuvent être achetés. Ainsi, il est possible d’acheter dans un secteur que nous connaissons bien, par exemple près de chez nous, afin de transmettre plus tard les biens d’un enfant ou même d’occuper à la retraite. Nouvelle ou ancienne, chaque solution présente des avantages tant sur le marché local (vente et location) que sur le plan financier et fiscal. Vous devriez savoir que les nouvelles propriétés sont plus chères à acheter. Et que, dans le cadre d'une nouvelle acquisition excluant les services résidentiels, l'investisseur ne récupérera la TVA que s'il loue avec des services de para-hôtel. En ce qui concerne l'ancienne rénovation, le montant des travaux exécutés avant le bail est amorti, ce qui est un plus.
En louant librement un bien "traditionnel", l'investisseur n'est en outre pas soumis à des restrictions du contrat de crédit-bail commercial, comme c'est souvent le cas pour les produits emballés. La location d'un loyer meublé est une location de droit commun, régie par le Code civil, pour une durée d'un an, renouvelable tacitement. Par conséquent, il est plus facile de récupérer le bien immobilier pour le louer à quelqu'un, par exemple, ou pour le vendre. Bien entendu, sans être exonérés d’impôt et nécessitant certaines contreparties, les locataires ne sont pas soumis à des critères de revenu et les loyers sont librement fixés sans plafond. Ainsi, dans une ville à forte demande locative, il est parfaitement possible de compenser la perte d’avantages procurés par les biens emballés (récupération de la TVA, réductions d’impôts) par un rendement beaucoup plus élevé du fait de cette autonomie établie.
Enfin, et l'argument est important, la revente devrait, si nécessaire, être facilitée car il s'agit d'un produit traditionnellement déconnecté d'un programme d'exonération fiscale qui ne convient pas aux ventes anticipées.

Aller seul n'est pas sans risque

Cependant, il est nécessaire de connaître le contexte juridique et fiscal de l'opération, en particulier le statut respectif de LMP et de LMNP. Même si on est entouré d'experts, il est utile de s'informer pour pouvoir ensuite poser les bonnes questions. L'un des principaux risques est de construire des prévisions trop optimistes. Le plan d’investissement et d’exploitation – car c’est le cas, doit être aussi réaliste que possible. Il est préférable de procéder à une étude de marché ciblée approfondie: des annonces de vente et de location qui fournissent une estimation juste du prix du moment. Enfin, une fois démarré, le projet ne peut pas être abandonné au milieu du forum: il doit disposer de suffisamment de disponibilité pour suivre dans quelques mois tous ses détails.
De plus, vous devez savoir comment bien vous déplacer. Deux partenaires seront essentiels pour l'investisseur: le notaire et un comptable agréé (voir "3 questions aux" p.42 et p.43). Le premier donnera un avis sur les formalités pour l'acquisition d'un bien immobilier et l'établissement d'une éventuelle entreprise, le cadre de l'investissement. La seconde fournira des conseils initiaux sur les options comptables et fiscales et sera responsable des exigences en matière de comptabilité et de reporting. Bien qu'il soit tentant d'ignorer ces services, les coûts en valent la peine. Cela évite une perte de temps et un risque d'erreur important, donc d'ajustement fiscal. Il suffira de conserver les factures et les relevés bancaires pour les remettre une fois par an au comptable.
Attention: si la location est saisonnière, une autorisation est requise dans de nombreuses grandes villes. Ce n'est pas le cas si la propriété est louée comme résidence principale.

Parking dans la …

C’est le caractère principal ou secondaire de l’activité de mobilier loué, qui confère à l’investisseur le statut de localisateur dans le mobilier professionnel (LMP) ou celui du bailleur dans le mobilier non professionnel (LMNP). Le premier est en fait réservé aux locataires qui exercent cette activité dans le but principal, pour lequel ils génèrent des revenus suffisants et déclarés dans le cadre du régime des commerçants. Le statut de GFP est plus attrayant à certains moments, notamment parce qu’il relève d’un ensemble de principes comptables et d’impôts propres à chaque entreprise, et non de particuliers: gains en capital des professionnels, capacité à imputer sans limitation l’écart de revenu lié au revenu (non-BIC) et donc réduire l'assiette fiscale globale, facilitant la transmission, les biens considérés comme professionnels, excluant ainsi l'assiette fiscale de la solidarité sur la fortune … Malheureusement, la loi de finances de 2009 prévoyant de combler les déficits fiscaux, le statut de La PML est devenue très difficile à atteindre car elle requiert désormais la combinaison de trois conditions: l’inscription au registre du commerce (propriétaire unique ou entreprise) ou au moins le processus (certains registres refusent l’enregistrement, mais le document relatif au service de refus remplit cette condition); ils gagnent plus de 23 000 euros de revenus annuels et se retirent enfin de cette activité avec un revenu au moins équivalent aux autres revenus professionnels du ménage (la moitié du revenu total, professionnels et LM combinés). Bien entendu, cette dernière condition supprime de ce statut de nombreuses personnes qui perçoivent un revenu d'autres activités (salariées ou non salariées). Malgré des opinions divergentes, il apparaît que les pensions de vieillesse sont également considérées comme des revenus professionnels et sont donc prises en compte sur la base de ce calcul.1.
D'un point de vue social, le statut d'une entreprise de location de mobilier professionnel présente deux avantages: l'existence d'une assurance sociale et la validation du trimestre par le fonds de pension. En effet, une PMT, une fois inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS), sera automatiquement affiliée au régime des travailleurs indépendants (RSE), ce qui aura pour effet de demander des cotisations sociales (maladie, pension de base, CSG). / CRDS …). Une carte vitale est émise et, en fonction du revenu généré par l'activité, valide entre 1 et 4 trimestres de retraite par an.

… ou le statut de location dans un mobilier non professionnel?

Moins restrictif que PML, le statut LMNP ne présente aucun avantage. En plus des économies d'impôt à payer par LMP, le LMNP n'a pas de seuil de revenu pouvant être payé. Cela lui permet de construire son bien immobilier à son rythme, alors qu'il n'est pas toujours facile pour le futur LMP de faire tous les achats nécessaires en peu de temps pour obtenir 23 000 euros de chiffre d'affaires en première année.
Les procédures administratives sont simples: elles ne sont pas enregistrées auprès de RCS, mais une simple déclaration d’existence à envoyer au centre des impôts fonciers dans les 15 jours suivant le début des travaux (l’activité commence en pratique le premier jour de location, c’est-à-dire le jour de l’effet crédit-bail). Les choix comptables (réel ou micro-BIC, franchise basée sur la TVA, etc.) doivent être adaptés à chaque cas, car certains ne sont réversibles que trois ans plus tard. L'assistance d'un comptable est fortement recommandée, du moins pour le relevé et les premiers exercices. En ce qui concerne l'excédent, il relève du régime fiscal des gains en capital personnels.
D'un point de vue social, une MILD qui ne répond pas aux exigences de revenu spécifiques aux PMT peut toutefois choisir de verser les mêmes contributions si elle cherche à obtenir des avantages. Dans ce cas, il devra s’inscrire auprès de RCS, tout en restant peu professionnel.

Faire le projet étape par étape

L'investisseur, pour choisir le statut le plus approprié, doit d'abord établir un bilan du patrimoine et définir ses objectifs personnels. L’objectif est d’accroître votre patrimoine pour obtenir un complément de retraite à long terme ou même arrêter de travailler plus tôt? ; une exonération fiscale avant tout? Est-ce qu'il enseigne une transmission à ses enfants? quel terme? La sécurité sociale ou la validation des compartiments de retraite supplémentaire sont-elles un atout? A-t-il besoin de liquidité pour ses actifs ou favorise-t-il les investissements à partir de vingt ans ou plus? Quels sont ses projets et ses besoins à court, moyen et long terme?
Ces questions ayant été élucidées, il est prudent que le projet soit validé par des professionnels. En effet, plus l'investissement est important, plus la validation des calculs est importante. Viennent ensuite le notaire et le comptable.
Une fois le projet validé (chiffres et statut), l'investisseur peut démarrer le projet en contactant un banquier. L'effet de levier du prêt est crucial pour cet investissement. Si vous êtes très taxé, pensez à un prêt maximum dans un crédit de bout en bout, soutenu par une assurance-vie.
La Banque appréciera qu'un projet définissant des objectifs clairs, y compris un plan d'investissement et un plan comptable sur 20 ans, soit présenté. Elle étudiera les résultats de l'investisseur et, en général, assurera son engagement personnel et, si nécessaire, sera financière (engagements …). Il vérifiera les compétences et le réseau des partenaires (notaire / comptable) et examinera enfin la description des actifs cibles (voisinage, taille, prix cible).
Une fois que la Banque est en principe d'accord, il est nécessaire de transformer le test en choisissant un ou plusieurs logements répondant aux objectifs. Idéalement, une propriété située dans une ville à forte demande (emploi, étudiant ou secteur technologique, tourisme), qui conviendra au public intéressé par la location de mobilier dans cette région (studios de grandes villes, maisons ou appartements familiaux). pour les attractions touristiques, etc.) qui nécessitent un accès rapide et facile aux magasins, transports, sites touristiques, etc., mais aussi pour ses installations pratiques et son équipement "prêt à vivre". Une propriété qui laisse également espérer un gain à long terme (changement de quartier, création d'une grande entreprise, d'un grand musée ou d'une grande école à venir, etc.).
Bon à savoir: L'utilisation d'un chasseur d'appartement, en plus de gagner du temps, permet de déduire les coûts de recherche de propriété. Celles-ci sont à la charge de l'investisseur à titre de coûts d'acquisition et peuvent contribuer à générer un déficit la première année.
Vient ensuite l'étape fastidieuse mais cruciale des formalités administratives. Pour le locataire du mobilier professionnel, il s’agit de création d’entreprise, avec le Centre pour les formalités des sociétés (CFE) de la Chambre de commerce et d’industrie de sa résidence principale. Il est nécessaire de déposer un fichier d’enregistrement contenant le formulaire P0 (personnes physiques, pour une entreprise qui est le seul propriétaire qui reste la structure la plus simple) ou le formulaire M0 (entreprise). Regardez et téléchargez les formulaires en ligne P0 et M02 Vous devez remplir toutes les sections et rassembler les documents requis (copie de la carte d'identité, preuve d'adresse, etc.). Pour les entreprises, le processus est plus complet (rédaction d’articles, publicité créative, etc.): il est judicieux de faire appel à un comptable agréé pour compléter les options fiscales (par exemple, déductible de la TVA, réelle simplifiée, cas fréquents). achat à long terme et financé par un emprunt). Enfin, vous devez envoyer le fichier de création d'entreprise à CFE chez vous au plus tard quinze jours après le début de votre travail. Ce centre sera ensuite chargé de le valider et de le transmettre à toutes les organisations impliquées (Greffe, CSR, Centre fiscal, etc.). par exemple, les frais d'inscription sont inférieurs à 100 euros pour un seul propriétaire. Les documents d'enregistrement (extrait Kbis, facture analytique, etc.) sont envoyés à l'investisseur, ainsi qu'un fichier RSI expliquant son nouveau statut.
Pour le locataire non professionnel, les formalités se limitent à une déclaration d'existence au centre fiscal de la ville où se trouve la propriété (propriété). Il suffit de remplir le formulaire P0 et de l'envoyer au (x) centre (s) concerné (s) dans les quinze jours de son commencement. Quoi qu’il en soit, ce formulaire doit être soumis à la Chambre de commerce car il s’agirait d’une création d’entreprise qui n’est pas l’objet.
Une fois ces formalités remplies, l’investisseur doit décider s’il souhaite louer directement son bien ou confier cette responsabilité à une agence et se prémunir des factures impayées. Mais s'il gère ses propres biens ou des délégués, si le projet est bien préparé, cette réunion s'avérera satisfaisante, source de revenu libre d'impôt et patrimoine durable.

Nathalie Philippe

1 Source: Ministère du logement ("Société de location louée")

2 http: //reseaucfe.inpi.fr/formulaires/pdf/p0cmb.pdf
2 http: //reseaucfe.inpi.fr/formulaires/pdf/mOcmb.pdf

Vous avez un projet de location meublé?


C'est bon si …

– Vous avez déjà amorti des biens immobiliers loués sur un terrain (possibilité de les transférer dans une famille SARL par exemple);

– vous préférez avoir une plus large gamme de biens immobiliers à acheter, y compris dans des villes dites saturées telles que Paris et toutes les grandes villes de France;

– vous préférez privilégier la qualité de la propriété, son potentiel de revente, l'emplacement et la demande locative de la ville où elle se trouve;

– Vous souhaitez créer votre propre chaîne de spécialistes (notaire, comptable, agents immobiliers au final) ou travailler avec les experts que vous connaissez et appréciez déjà;

– la capacité de gérer des locations en direct ou de changer de manager en cas de problème que vous séduisez.

Ce n'est pas idéal quand …

– Vous êtes un nouvel investisseur dans le secteur locatif et ne souhaitez pas entreprendre une étude approfondie des termes de ce statut et du marché immobilier;

– Vous avez peu de temps pour vous consacrer au projet. Jusqu'à ce que vous louiez votre propriété, vous aurez besoin de beaucoup de ressources pour faire avancer votre projet et obtenir de bonnes conditions de financement, d'achat, de rénovation, de location …

– Vous préférez avoir un seul contact pour orchestrer tout votre projet et savez comment le déléguer.

Témoignage de dame et dame Les administrateurs à Paris ont taxé 40%, ont bondi il y a cinq ans

Intéressés par les avantages de l'assemblage PML, en particulier par la promesse d'un loyer fiscal et la passion de la pierre, nous avons décidé de comprendre les mécanismes et les conditions avant de pouvoir, par nos propres moyens, effectuer un ensemble d'achats nous permettant d'accéder à ce statut. privilège fiscal.

Au départ, tous les professionnels de l'immobilier rencontrés nous ont découragés d'agir seuls, car, selon eux, nous manquerions d'importantes opportunités fiscales, des produits spécialement développés pour payer moins d'impôts et engager trop complexe à gérer nous-mêmes. Mais nous ne nous sommes pas sentis à l'aise avec le recrutement de consultants en gestion immobilière: un appartement dans une résidence hôtelière en Savoie ou un bâtiment classé monument historique à Bordeaux. L’un était trop éloigné de notre quotidien, l’autre trop différent du traditionnel.

Nous étions disposés à participer à la création d'un fonds immobilier à partir duquel nous aurions choisi chaque propriété. Nous avons préféré acheter près de nous et de l'ancien, de manière très classique, enfin, nous disant que l'emplacement et la qualité des appartements étaient primordiaux. Enfin, c'est l'opinion de notre notaire qui a tout déclenché: elle nous a confortés dans notre approche à long terme, basée principalement sur notre connaissance du marché immobilier local, que nous savons être un transporteur, même si cela signifiait importance secondaire à la recherche. allégement fiscal à court terme à tout prix. Aujourd'hui, cette activité génère 65 000 € pour un investissement total de 880 000 €. "

3 questions à Michaël Dadoit, notaire à Joué-Lès-Tours, Groupe Monassier


Quand consulter le notaire?

M.D. Une fois qu'un projet d'approvisionnement est engagé. Ainsi, nous pouvons fournir à l’investisseur le meilleur cadre d’achat pour un PNM ou un PMT. À ce stade, il n'y a pas de règle. Cependant, il existe des idées fausses: les futurs PMT sont surpris d'apprendre que SCI est exclue de cet arrangement, par exemple, parce que les espaces doivent être loués nus, sinon la société est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Cependant, la structure choisie doit être imposée sur l'impôt sur le revenu (IR).

Quelles structures recommandent aux sociétés de location?

La propriété unique est facile à mettre en œuvre et peut être suffisante; le partenariat (NAS) doit être abordé avec prudence, car il implique de grandes responsabilités (obligation indéfinie et solidarité avec les dettes de la société); la famille LLC, qui doit avoir un objet commercial, est intéressante car IR est imposée. Composé d'associés ayant une relation familiale directe, il s'agit d'une forme très légale pour modifier LMP ou LMNP lorsque vous souhaitez intégrer des enfants, des parents, à la structure dès le début. Cela permet par exemple une transmission plus avantageuse lorsque l'entreprise est endettée. Ou bien garder l'usufruit des actions et donner la propriété nue aux enfants, même mineurs. Par contre, cette structure est fragile si les liens familiaux sont rompus. Par exemple, la relation familiale directe n'existe plus lorsque la société réunit les frères et fils de l'un d'eux ou une veuve et les enfants d'une première union de son mari. Dans ce cas, la société passera à IS.

Quel est le coût de la création d’une entreprise, par exemple la famille LLC?

Ce coût est bien entendu variable en fonction de la complexité du projet mais reste inférieur à 2 000 euros.

Note de la rédaction: lorsque vous signez une promesse de vente, ajoutez une clause fournissant une option de substitution. Si vous créez une entreprise, vous pouvez la remplacer par votre nom dans le prospectus de vente.

3 questions à Thierry VIGUIÉ, président de la SAVEC (Société des comptables)


Quand consulter un comptable?

T.V. Idéalement, avant même de présenter les prévisions de la banque dans le cadre de sa recherche de financement. Cette étape permettra non seulement à l'investisseur d'ajuster ses calculs, mais lui donnera une crédibilité supplémentaire avec des plans validés par un professionnel.

Comment le comptable peut-il accompagner le propriétaire dans le logement meublé?

T.V. Avant de s’installer, il peut conseiller sur les formalités: déclaration d’existence, orientation dans le choix des régimes comptables (micro-BIC ou réel, franchise basée sur la TVA ou non-TVA, LMP ou LMNP …).

Après avoir créé, à différents moments:

– préparation du paquet de taxes annuelles calculé sur la base des loyers et des dépenses (les factures sont reçues une fois par an, au printemps);

– Assistance aux déclarations au bureau des impôts;

– la demande d'exonération de certaines taxes en cas de double valorisation, par exemple dans le cas des locataires inscrits au registre des sociétés et des sociétés (RCS) et des employés d'une autre manière;

– Consultation comptable, fiscale, juridique et immobilière tout au long de la vie de la structure.

Combien coûte la tenue d'un compte?

T.V. Le coût est d'environ 800 euros par an pour assurer les formalités d'une structure exonérée de TVA, souvent spécifique à la PMT, et des locataires qui louent des biens dans le PIB.

Planifiez votre investissement jusqu'à votre premier bail

Mois 1: documentation, recherches, notes, étude de marché cible, mois 2: plan de financement et plan opérationnel sur vingt ans, mois 3: validation du plan par un comptable agréé, mois 4: recherche de financement, réunion avec les banques, mois 5: restitution des banques ayant passé des accords de principe avec emprunts, mois 6: début des recherches d'appartements, mois 7: début des compromis, mois 8: fin de la signature des compromis; mois 9: en attente de signer les actes finaux; recherche d’œuvres par des entreprises; estimation sur place, mois 10: attente de la signature des actes finaux; négociation de devis pour travaux; la liste du matériel à acheter pour la fourniture et la dotation en studios (s’il ya plusieurs biens immobiliers, négociation des achats groupés), mois 11: signature de l’acte de vente final chez le notaire, avec remise des clés à l’entreprise. Ouvrages ou fournitures de mobilier et de matériel, travaux mineurs. Location de résidences, visites. 12 mai: signature des contrats de location, entrée des lieux. Important: s’il s’agit du statut LMP, veillez à ce que l’ensemble de la propriété soit acheté dans un délai très rapproché, afin que le revenu minimum 23 000 euros la première année.

– Registre du commerce et des sociétés (RCS): les registres des tribunaux RCS sont centralisés dans le Registre national du commerce et des sociétés (RNCS), propriété de l'Institut national de la propriété industrielle (INIP):

www.inpi.fr (section Firme-Registre).

L'information est également disponible sur Infogreffe: www.infogreffe.fr.

– le statut social des indépendants: www.le-rsi.fr

– Ordre des comptables: décentralisé, l'ordre est présent dans les 22 régions françaises.

Pour trouver un professionnel près de chez vous: www.experts-comptables.fr

– Chambres de commerce et d'industrie: il existe 169 chambres de commerce et d'industrie en France. Informations, adresses, sur le portail de la CCI: www.cci.fr.

Bannière 300x250

A propos de Votre conseiller 4187 Articles
Depuis de nombreuses années j'oeuvre auprès de mes clients pour leur assurer des économies durables et une profitabilité maximale de leur patrimoine.