Louer en meublé : avantages État de l'impôt sur le revenu LPC 2018 Défiscalisation

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– LMNP: Taxation du BIC
– statut du leasing: le plafond et les conditions de location non professionnelles
– Location meublée
– Déclaration de début d’activité en LMNP: formulaire Cerfa P0i
– En réel simplifié ou normal, micro-BIC, quelle affirmation?
– État des revenus locatifs: formulaire 2042 C PRO
– LLIN au micro-BIC 2018: déclaration dans le schéma des micro-entreprises
– LMNP: revenu BIC avec impôt réel ou réel
– La loi Censi Bouvard: Form 2042 C
– Louer un appartement meublé, un chalet ou un petit-déjeuner
– Location d'une chambre dans la résidence principale
– Déclaration sur les cotisations sociales d'un LMNP

Le Mobile Mobile Lector (LMNP) mobile réglemente spécifiquement les activités et la fiscalité des personnes qui s'engagent dans la location de biens immobiliers en louant une maison ou un appartement meublé sans avoir à le faire.

Remarque: L'article ci-dessous ne couvre pas les situations spécifiques dans lesquelles l'activité de location est exercée par l'intermédiaire d'une famille SARL.

LMNP: Fiscalité BIC

À partir du 1er janvier 2017, la location de mobilier non professionnel est nécessairement taxée en tant que bénéfice industriel et commercial (BIC), la location de mobilier est occasionnelle ou récurrente (CGI, article 35, paragraphe I, 5a bis). Contrairement à une location nue ou nue, le revenu d'une location ne peut être qualifié de revenu et n'est donc pas imposable en tant que tel.

Cette activité de location non professionnelle, qui est donc considérée comme une activité commerciale, permet, en fonction des situations et des options choisies:
– bénéficiez d'une déduction fiscale de 50% des frais de micro-BIC
– bénéficier d'une dépréciation comptable du prix d'achat permettant de réduire l'assiette fiscale dans le cadre d'une déclaration réelle (régime fiscal réel simplifié ou réel)
– bénéficier de la loi sur l'exemption fiscale de Censi Bouvard, qui prévoit une réduction d'impôt de 11% (pour un investissement réalisé en 2013) calculée dans la limite d'investissement de 300 000 euros. Cette option est partiellement compatible avec la possibilité d’une dépréciation du prix d’achat (déduction d’une éventuelle dépréciation supérieure à 300 000 EUR) selon des contrôles croisés.

Statut de cession-bail: le plafond et les conditions de location non professionnelles

Certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir prétendre au statut de MILD:
– les revenus locatifs ne doivent pas dépasser la limite de 23 000 euros par an
– si le seuil est dépassé, ils ne doivent pas représenter plus de 50% du revenu du ménage fiscal.
Si ces deux conditions sont remplies (plus de 23 000 € de revenu annuel et plus de la moitié du revenu de votre ménage), le contribuable de l'investisseur sera soumis à la LPL. Si une seule des conditions est remplie, sa location est considérée comme non professionnelle.

À la suite d'une décision du Conseil constitutionnel rendue le 8 février 2018, l'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n'est plus considérée comme un critère permettant de déterminer si un contribuable remplit les conditions requises pour être titulaire de la loi fiscale.

Gîte, mobil home, résidence principale … bien locatif meublé

Un appartement loué loué, loué sur une plateforme telle qu'Airbnb, Abritel ou Booking.com, qui exerce cette activité auxiliaire, entre dans la catégorie des locataires mobiles non professionnels s'il respecte les conditions ci-dessus.

Les autres locataires sont considérés comme tels:
– Location de petit-déjeuner
– location du tourisme meublé
– location de logements ruraux

Comme un camp ou un hôtel en plein air (HPA):
– location de caravanes
– locataire mobile
– location de chalets ou de bungalows résidences récréatives (HLL)

Ces trois types de biens sont assimilés "Fourniture de logements meublés, où cette propriété est une véritable installation fixe", dit l'administration fiscale.

Pour l'activité de location dans la résidence principale, cliquez ici pour voir ci-dessous dans l'article

Déclaration de mise en service en LMNP: formulaire Cerfa P0i

Lors de la location d'une propriété équipée de mobilier, une société de location non professionnelle doit remplir un formulaire de déclaration d'auto-déclaration à l'aide du formulaire P0i (formulaire cerfa 11921 * 04).

Cette formalité administrative est obligatoire quelle que soit l'option fiscale choisie (réelle ou micro-BIC). Cela doit être fait dans les 15 jours du début de l'activité de location.

Le formulaire doit être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce compétent (emplacement du bien pris en compte). Cette déclaration permet l’enregistrement dans le répertoire Sirene et l’obtention d’un numéro Siret, mais n’est pas un enregistrement propriétaire du RCS.

Dans certains départements (ne vous adressez pas au greffe du tribunal de commerce, mais directement aux autorités fiscales par le biais du service de la fiscalité des entreprises (SIE). Il s’agit des départements suivants:
– Alsace-Moselle: Bas-Rhin (67), Haut-Rhin (68), Moselle (57)
– départements et régions d'outre-mer: Guadeloupe (971), Martinique (972), Guyane (973), Réunion (974).

Cette déclaration de début de travail est une formalité gratuite.

Au micro-BIC réel simplifié ou normal, quelle déclaration pour un LMNP?

Les montants gagnés dans le cadre d'activités de location non commerciales sont inclus dans les revenus de la catégorie Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les obligations de déclaration et les obligations comptables connexes varient en fonction du régime fiscal applicable aux revenus locatifs correspondants.

Imposition de LMNP sur micro-BIC: déclaration 2042 C PRO

L’imposition des revenus d’une location non professionnelle sur le système micro-BIC présente plusieurs avantages:
– pas de déclaration de résultat 2031
– aucune obligation de tenir des comptes
– le relevé fiscal limité à la déclaration d'impôt
– application automatique d'une déduction fiscale représentative des frais et charges de 50% ou 71%, selon le type de location. Cette réduction standard s’élève à un minimum de 305 euros.

En ce qui concerne la fiscalité, les revenus de location ne doivent être déclarés que par une déclaration jointe à la déclaration de revenus, le formulaire 2042 C PRO. Pour déclarer votre déclaration de revenus, utilisez le formulaire Cerfa no. 11222 * 20. Pour la déclaration en ligne sur Impots.gouv.fr, vous devez cocher la case "Location de mobile à but non lucratif" sur la page de sélection des colonnes.

En un mot, l’avantage de ce régime réside dans sa simplicité.

Bailback to Reality: déclaration 2042 C PRO, BIC 2031 et 2033

Dans le cas d'une option du régime actuel, le contribuable est imposé sur le résultat de son activité de location non professionnelle. Ce résultat peut être un profit ou un déficit, en fonction des revenus, des commissions et des dépenses. Des cases sont également fournies à cet effet dans la déclaration de revenus. Ce mode de taxation permet d’utiliser le mécanisme d’amortissement du prix d’achat du bien meublé, générant ainsi un revenu non ou moins taxable.

En contrepartie de cet avantage, les obligations comptables et fiscales sont plus élevées que le système micro-BIC. Vous pouvez en prendre soin. Mais la plupart des experts en gestion de patrimoine recommandent de faire appel à un comptable.

La plupart des sociétés de location non professionnelles sont soumises au régime fiscal simplifié. Dans ce cas, une déclaration de retour doit être remplie à l'aide du formulaire 2031 et de ses annexes (déclarations 2033-A à 2033-E), conjointement avec le SIE (Service de la fiscalité des entreprises). Ce processus doit être effectué en ligne, à l'aide d'un logiciel de relevé à distance ou par un comptable agréé.

Le profit ou le déficit, ainsi que tout déficit en souffrance, doivent être déclarés dans la déclaration de revenus 2042 C PRO.

Outre la Déclaration spéciale no. 2031, plusieurs annexes doivent être complétées:
– déclaration 2033-A: bilan simplifié
– Déclaration 2033-B: Compte de résultat simplifié
– État 2033-C: Programme d'immobilisations corporelles, de gains et de pertes
– déclaration 2033-D: état des provisions, amortissements spéciaux et pertes de pertes
– déclaration 2033-E: détermination de la valeur ajoutée

Outre ces obligations fiscales, il est nécessaire de tenir une comptabilité (journal des revenus et des dépenses) et de conserver les preuves des achats et des factures.

Les contribuables soumis au régime immobilier normal devraient, outre la déclaration 2031, transmettre un bilan complet à l'administration fiscale au moyen des formulaires 2050 et suivants ci-joints.

Dans un couple, les autorités fiscales demandent que le conjoint qui exerce l'activité soumise au code BIC remplisse le formulaire 2031 (article 172-3 du CGI).

État des revenus locatifs: formulaire 2042 C PRO

Contrairement à un investisseur dans Pinel, Scellier ou un logement locatif sans exonération fiscale déclarant un revenu de propriété, l’investisseur de LLIN doit déclarer un revenu de location car le contrat de location est conclu. Pour ce faire, il ne devrait pas se référer à la déclaration de patrimoine de 2044, mais au formulaire de déclaration de revenu supplémentaire 2042 C PRO, destiné à déclarer les revenus de professions indépendantes. Dans tous les cas, la section "Identification des travailleurs indépendants" doit être complétée à la page 1 du formulaire d'impôt.
La location de mobilier non professionnel peut être soumise à deux régimes fiscaux différents en fonction du montant des revenus locatifs:
– le régime micro-BIC
– le régime fiscal réel et l'une de ses deux variantes, la plus courante étant la réalité simplifiée (l'autre étant le taux réel normal)

MILD au micro-BIC 2018: déclaration dans le schéma de la micro-entreprise

Le micro-BIC est le régime fiscal automatiquement applicable (implicite) lorsque les recettes brutes de la location sont inférieures à un certain seuil. Ce régime est synonyme de formalités administratives simplifiées pour le contribuable: le contribuable bénéficie alors d'une exemption de la présentation d'une déclaration de résultats avec le formulaire 2031 et ses annexes.

Ce régime fiscal micro-BIC s'applique aux loyers générant jusqu'à 70 000 € par an et par an (ce seuil a été doublé rétroactivement, avec une limite de 32 600 € de chiffre d'affaires en 2017 et le chiffre d'affaires de 2016). Le contribuable de l'investisseur doit reporter le montant des revenus locatifs (loyers, frais de scolarité du locataire et commissions de dépenses) dans les rubriques 5ND à 5PD, sous la rubrique "Recettes provenant de locations non meublées".

Dans le cadre du régime micro-BIC (pour les bénéfices industriels et commerciaux), les autorités fiscales appliquent une réduction d'impôt forfaitaire de 50% sur ces revenus, en termes d'impôts et de coûts supportés par le contribuable.

Cette déduction fiscale de 50% est calculée par l'administration, ce n'est pas le contribuable à déduire: il faut déclarer un revenu brut. Cela signifie que le revenu imposable est inférieur à la moitié du revenu déclaré.

À noter: le micro-système est applicable lorsque la recette brute n’excède pas une limite de 170 000 euros (chiffre d’affaires 2015 ou 2016). Dans ce cas, la déduction fiscale est de 71%. Ce type de location a également des avantages rétroactifs seuils pour micro-entreprise (Ce seuil était de 82 200 EUR pour le compte de résultat 2017 2017). Pour ce type de bien, entrez les revenus perçus dans la zone 5NG, 5OG ou 5PG.

Il n'est pas possible de déclarer un déficit pour les loyers autres que de détail dans le système d'imposition micro-BIC. Cette possibilité de voir un déficit est réservée à la déclaration.

Enfin, si les revenus locatifs dépassent le seuil de 70 000 euros par an pour une maison ou un appartement meublé (ou 170 000 euros pour un touriste mobile ou une chambre d'hôtes), ils seront imposés au régime réel plutôt qu'aux micro-entreprises. bicyclo. La réduction forfaitaire de 50% ou 71% est donc remplacée par la déduction des frais et charges réellement exposés par le bailleur.

LMNP: revenu BIC avec impôt réel ou réel

Déclaration de propriété simplifiée sur une CGL

Le régime fiscal simplifié s’applique automatiquement aux loyers non professionnels d’un montant supérieur à 70 000 euros et inférieur ou égal à 238 000 euros par an (hors taxes).
Les limites s’élèvent à plus de 170 000 euros pour un minimum et à 789 000 euros pour le tourisme meublé et le petit-déjeuner.

Afin de tenir compte des limites applicables à l'exercice clos le 31 décembre 2017, il est nécessaire de prendre en compte le chiffre d'affaires de 2016 ou celui de 2015.

Les investisseurs qui gagnent moins de 70 000 euros peuvent opter pour ce plan s'ils le souhaitent. Dans ce cas, ils doivent s’assurer que les taxes et les dépenses qu’ils ont engagées pour l’année d’imposition dépassent 50% des revenus locatifs (ou 71%), de sorte que l’option du régime réel leur soit plus rentable que les 50 % (ou 71% pour les chambres classées et les hébergements touristiques meublés).

Les cases à remplir sont:
– revenus de location: case 5NA ou 5NK pour le déclarant 1, 5OA ou 5OK pour le déclarant 2, 5PA ou 5PK pour la première personne à charge
– déficits de l'année précédente: case 5NY ou 5NZ pour le déclarant 1, 5OY ou 5OZ pour le déclarant 2, 5PY ou 5PZ pour la première personne à charge
– déficits non affectés des 10 dernières années: cases allant de 5GA à 5GJ

Les déficits liés à une location non professionnelle ne peuvent être imputés aux bénéfices de la même activité, sachant qu'ils peuvent être reportés dans les dix prochaines années s'ils ne peuvent être réduits à ceux de l'année. 2017. En d'autres termes, dans le cas d'un déficit, il n'est pas déductible du revenu net global du ménage fiscal (il ne peut être déduit d'autres revenus que ceux tirés de l'activité de location non professionnelle).

À savoir: le bureau des contributions fournit aux contribuables, sous la forme GM 2041, des éclaircissements sur les conditions de déclaration des mobiles non professionnels.

Le taux d'imposition réel normal dépasse une certaine limite

Lorsque les revenus de locations non professionnelles dépassent les seuils du régime fiscal réel simplifié (plus de 238 000 EUR pour les meubles classiques, plus de 789 000 EUR pour les appartements meublés et l'hébergement et le petit-déjeuner), le régime fiscal applicable est le véritable régime fiscal.

Par exemple, un locataire sans licence qui gagne 240 000 € et déclare d'autres revenus (par exemple, des salaires) pour 260 000 € est soumis au véritable régime fiscal.

Les procédures de reporting sont identiques à celles du régime fiscal simplifié, en ce qui concerne les déclarations 2042 et 2042 C PRO. En revanche, la déclaration est plus sérieuse en ce qui concerne le compte de résultat 2031 (également appelé paquet fiscal) qui doit être préparé parallèlement au SIE.

Régime d’options réelles et LPCA avec formulaire 2031 ou lettre

Dans certains cas (dépassements de seuil), le régime actuel est automatiquement appliqué sans aucune possibilité de dérogation. Mais pour les personnes qui se situent sous le seuil du régime micro-BIC, la fiscalité est en réalité une option qui doit être activée par les autorités fiscales.

Dans la plupart des cas, les locataires mobiles sont intéressés à choisir de déclarer leurs revenus réels, même s'ils sont plus fatigants que le plan administratif: cela permet d'utiliser le mécanisme d'amortissement du bien.

Cette option peut être activée de deux manières:
– avant le 1er février par lettre adressée au bureau des impôts des sociétés (SIE) dont le contribuable est à la charge
– jusqu'à la date limite de soumission du premier relevé de résultat avec le formulaire 2031 ou le 18 mai 2018, sachant que la téléconférence est obligatoire à partir de mai 2015

La durée de validité de l'option est fixée à 1 an pour le régime réel simplifié et à 2 ans pour le régime réel normal et tacitement renouvelé. En d’autres termes, une fois choisie, l’option s’applique chaque année tant que le contribuable:
– reste éligible au régime micro-BIC pour l'application du régime effectif simplifié
– reste éligible au régime effectif simplifié pour l'application du régime fiscal normal

Exceptionnellement, en 2018, en raison de l'augmentation des seuils pour les régimes de micro-entreprises (y compris les micro-BIC), l'administration fiscale admet que l'option du régime réel en 2017 pourrait provenir de la soumission unique de l'état des résultats. 2031-SD.

Pour la même raison, le bureau des finances n'impose aucune option d'exercice pour le mobilier mobile auparavant imposé au réel qui souhaite choisir le micro-régime à partir de 2017 (option synonyme de modification du régime fiscal). Toutefois, les autorités fiscales recommandent toujours d'informer les services compétents (EIS et Personal Tax Service) de ce changement.

Loi Censi Bouvard: Formulaire 2042 C

Pour les contribuables bénéficiant de la loi d'exonération fiscale Censi Bouvard pour la location, une autre étape consiste à obtenir l'avantage fiscal. Dans le formulaire 2042 C, l'investisseur doit saisir les informations relatives à son contrat de location pour plus de 9 ans, ainsi que les investissements réalisés entre 2009 et 2012, le cas échéant, sous "Placements pour la location de meubles non professionnels: la loi Censi Bouvard". Les contribuables concernés peuvent également procéder à des réductions d'impôts qu'ils n'auraient pas pu obtenir les années précédentes.

Le même plafond pour les déficits fiscaux s'applique à Censi Bouvard et à Scellier. Ainsi, le plafond en vigueur en 2017 et 2018 (10 000 € par an et par ménage) ne s'applique pas aux investissements initiés les années précédentes.

Les plafonds en question sont les suivants:
– 2009: 25 000 € et 10% du revenu imposable
– 2010: 20 000 euros et 8% du revenu imposable
– 2011: 18 000 € et 6% du revenu imposable
– 2012: 18 000 euros et 4% du revenu imposable
– à partir de 2013: 10 000 euros

Louer un appartement meublé, un chalet ou une chambre d'hôtes

Pour ces loyers, une déduction spécifique des revenus locatifs de 71% est appliquée tant que les revenus locatifs ne dépassent pas 170 000 euros. Les loyers locatifs sont alors, pour leur valeur brute (hors déduction fiscale, dans l’impôt) dans les cases 5NG, 5OG, ou 5PG de "Le revenu des locations meublées à but non lucratif" de 2042 CRO.

À compter du 1er janvier 2017, une maison rurale est soumise à une condition spécifique pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC (et de la réduction correspondante de 71%), en plus du plafond de chiffre d'affaires brut de 170 000 euros: tourisme classé .

Location d'une chambre dans la résidence principale

Les contribuables qui louent une ou plusieurs chambres dans leur résidence principale peuvent bénéficier d'une exonération totale de l'impôt sur le revenu. Cependant, ils doivent remplir plusieurs conditions:
– La chambre louée doit être le locataire principal du locataire (ou sa résidence temporaire s'il s'agit d'un employé saisonnier), ce qui exclut la location de voyages de type Airbnb.
– Le loyer annuel par mètre carré ne doit pas dépasser 184 euros en Ile-de-France et 135 euros dans le reste du pays (loyers 2017 pour la déclaration 2018)
– L'entrée dans la résidence principale doit être la même pour le locataire et le propriétaire

Dans les autres cas où l'IRS accorde une exonération de l'impôt sur le revenu (IR), louez une ou plusieurs pièces de la résidence principale pour une journée, une semaine ou un mois sans aucune condition particulière autre que le respect d'un plafond. Ainsi, le montant annuel du produit doit être inférieur ou égal à 760 euros, avantages non inclus (petit-déjeuner, consommation d'eau, appels téléphoniques, etc.) pour ne pas être taxable.

Relevé des cotisations sociales d'un LMNP

En principe, les revenus d'une société de location non professionnelle sont automatiquement soumis aux cotisations de sécurité sociale sur les revenus de la propriété, soit 17,2%, quel que soit le régime fiscal choisi (réel ou micro BIC). Aucune déclaration spécifique n'est requise. en particulier, il n'est pas nécessaire de mentionner les recettes correspondantes sous la rubrique «Recettes à imputer sur les cotisations de sécurité sociale», à la page 4 du formulaire de déclaration 2042 C PRO.

Par ailleurs, pour éviter les doubles impositions, il est nécessaire de déclarer les revenus déjà soumis aux cotisations sociales par les organismes de sécurité sociale (en particulier Urssaf, MSA). Cette situation concerne:
– la location d'un touriste meublé dont les revenus dépassent 23 000 euros par an
– location de chambres d'hôtes dont le revenu imposable dépasse 5 100 euros par an
– la location d'appartements meublés liés à l'activité agricole d'agriculteurs soumis au régime fiscal réel.

Dans ces situations, les cases à louer destinées à être soumises à des cotisations sociales sont les suivantes:

Au régime micro BIC:
– Location de mobilier: boites 5NW, 5OW et / ou 5PW
– Chambres d'hôtes et hébergement touristique: box 5NJ, 5OJ et / ou 5PJ

Dans le régime de profit réel:
Boîtes de 5NM ou 5KM, 5OM ou 5LM, 17PM ou 5MM

En raison de cette action, les revenus locatifs en question ne seront pas soumis aux cotisations de sécurité sociale du Trésor.

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Louer en meublé : avantages État de l'impôt sur le revenu LPC 2018 Défiscalisation
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