Louer en meublé : avantages Location: les clés pour signer le bail

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Avant de vous engager pour acheter un bien locatif, il est essentiel d’anticiper la vie future de cette location. Il en va de même lorsque quelqu'un hérite d'une propriété dont il veut collecter les revenus plutôt que de les vendre. Parce qu'il n'y a qu'un moyen, mais plus encore, de mettre un loyer en location. Et, par conséquent, différents types de contrats de crédit-bail, dont les caractéristiques doivent être maîtrisées pour faire le bon choix, dans un contexte en évolution rapide. Au cours des dernières années, avec le nombre croissant de plates-formes de location touristique telles qu'Airbnb, Abritel ou Reserves, les locations à court terme ont explosé à Paris et dans les grandes villes en faisant appel à des localisateurs en raison de contraintes plus faibles que les locations classiques. et augmentation de la rentabilité. Et le législateur n'a pas été laissé pour compte par le vote de la loi Elan (Evolution du logement, de la planification et du numérique) en 2018. Ce texte a créé le "bail de mobilité", entré en vigueur au début de l'année: permet la location d'un bien meublé pour une période de un à dix mois, aux locataires en mobilité (études ou stages, mutation, affectation temporaire, etc.). Ce nouvel enfant trouvera-t-il sa place parmi tous les contrats de location existants?

LOCALISATION

La règle d'or de la propriété, tous les paris sur le site, sont également valables pour la location. Un contexte spécifique (plus ou moins répertorié, quartier résidentiel ou central, desservi ou non par les transports en commun ou à proximité d'écoles ou de commerces) aura une influence sur la quantité et la diversité de la demande. Ainsi, la proposition de location: "Une maison proche des lycées et des universités peut être très bien louée, ce qui génère un retour d’environ 30%", explique Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com. résidentiel, en revanche, sera principalement pour une famille qui louera une propriété vide. "Une autre option offrant plus de flexibilité: signer un contrat de location avec une entreprise qui souhaite héberger des employés.

CONFIGURATION DE LA MAISON

Appartement ou maison, tout peut être loué à condition qu'il réponde bien sur demande. Pour un étudiant étudiant, par exemple, si un étudiant est satisfait d’une douzaine de mètres carrés dans quelques mois pour un stage à Paris, un cadre en mission à Bordeaux, Lyon ou Marseille optera pour un appartement de 2 pièces. "Dans le premier cas, le propriétaire peut signer un contrat de location pour la mobilité et dans ce dernier cas, il devra conclure un contrat de location meublé de façon traditionnelle", conseille Alexis Alban, responsable des opérations chez Lodgis. Les engagements du propriétaire entre les deux contrats de location sont différents: dans le cadre du bail, le bailleur ne peut prétendre à un dépôt de garantie (fixé à un loyer pouvant aller jusqu'à deux mois pour un meuble traditionnel) mais peut bénéficier de Visale, État.

Choix de mobilier

"La location à louer peut augmenter les loyers de 15% en moyenne en moyenne", calcule Alexis Alban. Dans les grandes villes, le retour sur crédit-bail (leasing non personnalisé) est environ deux fois plus élevé qu’un contrat de location simple: il atteint 4 à 5%, contre 1 à 2% dans le bail vide ou 3 à 4% nets d'amortissements et de charges déduites et avant impôts. Mais la location de mobilier nécessite par définition d’investir dans le mobilier, sachant qu’il existe une liste légale de matériel à proposer au locataire. Cela entraîne des coûts supplémentaires, "équivalant à un budget de 3 000 euros pour une petite zone, sauf pour la rénovation de la propriété", explique Ronan Chazarein, directeur général adjoint du département de gestion des loyers de Foncia Paris. D'autre part, la location coûte beaucoup moins cher nu …

DURÉE DE L'ENGAGEMENT

Pour certains propriétaires, il est parfois difficile de s'engager à long terme. Les baux de mobilité peuvent être convaincants: même s’il ne peut être renouvelé qu’une fois, sa durée totale ne peut excéder dix mois. Mais, à moins de vouloir récupérer leurs biens à un moment donné (vente, hébergement d'un enfant, etc.), la plupart des donateurs préfèrent s'inscrire à temps, avec un loyer conventionnel, selon le cas. "Mais avec le retour des loyers, certains investisseurs changent de ton ou diversifient leur patrimoine, en se concentrant sur des entreprises ou de petits bureaux ou des biens pouvant être loués par des professions libérales", note Patrick Chappey, fondateur de Gérerseul.com. commercial ou professionnel à long terme dans trois / six / neuf ans, moins de contraintes et de meilleures performances. "

LE PROFIL DU LOCATAIRE

Tout propriétaire espère voir ses ruines planter ses ongles. Certains privilégient un élève dont les parents sont assurés ou quelques fonctionnaires pour éviter tout risque de chômage. Mais rien a priori supposé comportement des locataires. "Certains gagnent beaucoup d'argent, mais ils sont très inadéquats dans les délais impartis ou sont de mauvais payeurs", a déclaré un professionnel. Certains propriétaires achètent une assurance loyer impayée, mais ils sont assez sélectifs. Une autre solution: l'assurance du locataire. "Nous analysons le comportement bancaire des locataires", explique Olivier Bazin, directeur général adjoint de Yoose, afin de pouvoir recommander des candidats en contrat à durée déterminée, indépendants ou indépendants. "

DISPONIBILITE DE LA GESTION

La location très courte ou touristique implique de lourdes contraintes de gestion: soit elle doit être très disponible pour la réception et les stocks d’entrée et de sortie, soit passer par un service de conciergerie (environ 20% du loyer) qui réduit la rentabilité. Les autres contrats de location à long terme (conventionnels, commerciaux, etc.) sont beaucoup moins restrictifs pour les localisateurs qui ne veulent pas ou ne peuvent pas passer beaucoup de temps à gérer leur propriété.

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