Louer en meublé : avantages Règles et pièges de location à travers Défiscalisation

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À l'approche de l'été, les voyageurs du monde entier détruisent les plates-formes de location de logements et les hôtels privés. Depuis 2008, Airbnb connaît un grand succès et attire les propriétaires, mais aussi les locataires qui souhaitent bénéficier de ressources supplémentaires en louant leur propre maison. Mais est-ce une vraie affaire? Quelles sont les règles légales et fiscales que vous devez respecter? Avant de laisser des étrangers passer quelques jours à la maison, voici quelques précautions à prendre pour éviter les mauvaises surprises.

Louez la maison principale sur Airbnb

Si la location de votre appartement ou de votre maison se fait en quelques clics, il est plus difficile de naviguer dans les réglementations.

Vous êtes le propriétaire et souhaitez louer votre maison Airbnb légalement: il n'y a pas d'approche spécifique à entreprendre. Attention toutefois à la durée de la location.

Un propriétaire n'a le droit de louer la résidence principale sur Airbnb que 120 jours par an.

Au-delà, il doit déclarer sa propriété comme résidence secondaire et obtenir un permis de touriste meublé, ce qui est particulièrement délicat.

Le loyer peut être utilisé librement, mais il est conseillé de comparer les prix de la concurrence, surtout si l'offre est supérieure à la demande.

La fixation des prix de nuit reste le plus important: le prix est le choix numéro 1 des voyageurs.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez le louer sur la plate-forme Airbnb, des précautions doivent être prises.

Les dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que toute sous-location n'est possible qu'après avoir obtenu l'accord écrit du propriétaire.

Vous devez également faire attention si le logement loué se trouve dans un condominium car, dans ce cas, il est essentiel de vérifier si les règles autorisent le tourisme mobile.

Louez votre résidence secondaire sur Airbnb

En France, pour louer un appartement, un relevé de location pour un touriste itinérant est obligatoire car cette location ne fait pas référence à la résidence principale du propriétaire.

Si le logement n'est pas une résidence principale, il est nécessaire de déclarer tout bail à court terme. La propriété sera alors déclarée "appartement meublé".

Dans ce contexte, vous devez contacter la mairie et remplir le formulaire Cerfa no. 14004 * 02 complété en conséquence.

Veuillez noter que si le domicile est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants dans une zone de tension ou dans la petite couronne parisienne, une demande d'autorisation préalable est requise.

Depuis 2017, les règles se sont renforcées à Paris pour les propriétaires qui souhaitent louer Airbnb.

Ils doivent à présent faire une déclaration en ligne à la mairie de Paris pour obtenir un numéro d'enregistrement qui doit ensuite figurer sur les annonces publiées.

L'administration fiscale peut maintenant savoir facilement qui embauche quoi et combien de jours par an.

Enfin, il convient de noter que, si le contrat de location est géré par une agence immobilière, il est nécessaire de fournir un certificat honorifique attestant du respect de toutes les obligations.

Quel que soit le type de logement loué, la location de votre maison sur Airbnb est taxée. Les loyers doivent être déclarés et soumis à l’impôt sur le revenu. Ceux-ci sont classés dans les bénéfices industriels et commerciaux.

Sanctions possibles pour "contrevenants"

Un accord signé en juin 2018 entre la location touristique et les équipements publics, prévoyait qu'en France le blocage de la location de logements principaux 120 jours par an en France à partir du 1st Janvier 2019. Airbnb a publié une première liste de dix-huit villes où le site appliquera ce dispositif (notamment Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Neuilly-sur-Seine, Nîmes, Versailles ou Nice). À partir de 1stEn janvier 2019, il entrave les locations de maisons principales en France qui dépassent le seuil statutaire de 120 jours par an. Dès qu'il atteint ce seuil maximum, le propriétaire reçoit un courrier électronique ou une alerte sur son compte internet pour l'informer de la fermeture de son programme. Par conséquent, son annonce ne pourra plus recevoir de nouvelle réservation. Au-delà de 120 jours, sa maison est considérée comme une résidence secondaire. Le propriétaire doit faire une demande préalable à la mairie. Si le locataire publie une publicité dépassant sans autorisation les 120 jours de l'année, il s'expose à une amende de 10 000 euros par logement.

En ce qui concerne la plateforme qui n'annule pas l'offre, une pénalité de 50 000 euros par unité est appliquée.

Pour les propriétaires qui n'indiquent pas dans leur offre le numéro de déclaration imposé par les villes de plus de 200 000 habitants, une amende de 5 000 euros est également prévue.

Les autorités n'hésitent plus à punir les contrevenants: en 2018, le maire de Paris a infligé 2,1 millions d'amendes au localisateur.

Mais le 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné la suspension de 2,1 millions d'euros d'amendes à l'encontre des propriétaires qui avaient illégalement engagé Airbnb.

Le tribunal de première instance a mis en doute la légalité de la législation nationale, telle que celle prévue à l'article L631-7 du code de la construction et du logement, dans la directive européenne du 12 décembre 2006 régissant la libre circulation des services.

La Cour de justice de l'Union européenne devra déterminer si cette directive s'applique "La location, pour un manque de professionnalisme, répété et pour une courte période, d'une chambre meublée à usage résidentiel, qui n'est pas la résidence principale du bailleur, à une clientèle passive choisissant de ne pas être à la maison.

Si la réponse est positive, tout l’arsenal "anti-Airbnb" pourrait être remis en question.

Pour les locataires qui risquent de louer leur maison sans l'autorisation du propriétaire, la pénalité peut être particulièrement difficile du point de vue financier.

Par un jugement rendu le 24 octobre 2018, le tribunal de district de Paris condamna un locataire qui sous-louait son appartement du XVIIIe siècleearrondissement sur Airbnb, sans le consentement du propriétaire, pour rembourser les montants totalement illégalement perçus entre 2011 et 2018, soit 47 277 euros!

Il s’agit de la condamnation la plus sévère dans ce domaine et de la deuxième phrase, en moins d’un an, d’un locataire qui a sous-loué son logement illégalement.

Est-il toujours rentable de louer votre bien immobilier via Airbnb?

Au-delà des coûts de location d'une propriété, des installations essentielles, des travaux d'entretien, de la gestion des clés de livraison, de plus en plus de propriétaires s'interrogent sur le rapport coût-efficacité de ce système de location.

Une étude récente d'Asterès montre qu'à Paris, une location sur Airbnb est plus rentable qu'un loyer conventionnel de 126 nuits par an. Pour Bordeaux, le point de retour est de 134 nuits. En d'autres termes, au-delà du seuil légal.

Le moment où j'ai acheté une maison en location exclusivement sur Airbnb semble se terminer.

Les plateformes de location et de réservation communautaires ont peut-être déjà atteint leurs limites et leurs effets bénéfiques.

Virginie Hérisson-Garin, avocate au barreau de Chambéry



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