Vente de LMNP et TVA Destin TVA quand LMNP

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La location de mobilier non professionnel présente de nombreux avantages, parmi lesquels la fiscalité joue un rôle plus important. Le choix des investisseurs est le plus souvent motivé par cet élément, même si d’autres avantages sont également intéressants. Son impact sur les revenus locatifs est en effet très important.

Pendant la phase d'investissement, ce système bénéficie d'avantages fiscaux considérables s'étalant sur plusieurs années. À condition, bien sûr, que les conditions soient remplies, le contribuable est récompensé par une réduction d'impôt en fonction du système d'imposition choisi.

Mais il y a un autre point essentiel qui mérite d'être soutenu: la TVA. Cette commission, qui est systématiquement appliquée à l’achat d’une nouvelle propriété, revêt une importance particulière pour le programme LBR. Il semble qu’au moment de l’achat, la taxe déduite en amont est récupérée par l'acheteur.

Mais que se passe-t-il lorsque LMNP revend? Est-il permis de le garder? Ou devrait-il le rendre?

Devenir de la TVA lors de l’acquisition et de la revente de LMNP

Le bien locatif loué est en principe une maison neuve. Dans ce cas, les frais d'enregistrement habituellement payés pour les ventes immobilières sont remplacés par la TVA. À compter du 1er janvier 2014, le taux appliqué est de 20% et, conformément aux règles en vigueur, l'acheteur est responsable de ces frais. Ce dernier doit s'acquitter, outre les différents frais et commissions, d'un premier prélèvement obligatoire sur le prix de vente et équivalant au montant mentionné ci-dessus. Cela tend à augmenter les coûts d’acquisition.

Cependant, un investissement dans le LMNP permet de récupérer la taxe à la suite de l’achat d’un logement dans un logement offrant au moins les services suivants: accueil des clients, service de petit-déjeuner, fourniture de linge de maison et installations de nettoyage. Il s’agit d’un profit accordé exclusivement dans le cadre de cette opération.

De même, l’acheteur qui devient vendeur s’il décide de revendre LLNP peut conserver cet avantage à condition de respecter les bonnes conditions. A ce moment, le remboursement de la TVA qui lui est accordé ne lui est pas imposé.

TVA: les différentes hypothèses possibles

La condition préalable est normalement de préserver la propriété pendant au moins 20 ans.

Si cet engagement n'est pas respecté, la TVA récupérée initialement doit être remboursée prorata temporis des années restantes pour atteindre le seuil des 20 ans.

En revanche, une opération qui aura lieu après la 20e année fera clairement sortir le vendeur du champ de la TVA.

Cependant, il existe des exceptions pour la revente avant cette date limite. Dans un investissement dans LNNP Censi-Bouvard, par exemple, nous prendrons comme référence la cinquième année.

Si la revente du bien en tant que bien locatif est terminée avant 5 ans, la TVA est réputée avoir été achetée si et seulement si le vendeur et le nouveau locataire sont tous deux soumis à la TVA. Il en est de même si le futur contrat de location commerciale est repris par le futur investisseur dans les mêmes conditions et avec les revenus locatifs, lesquels sont également soumis à la TVA. Conformément à l'article 257a du Code général des impôts, qui prévoit que la taxe est taxée sur les biens loués comme prévu, la déduction initiale n'est pas annulée si les conditions ci-dessus sont remplies. En d'autres termes, la totalité de la TVA peut être conservée par le vendeur. Le non-respect de ces conditions implique un remboursement de 20 jours, par exemple 17/20 TVA pour 3 ans de détention (20 ans de propriété).

Si la propriété LMNP est revendue après 5 ans de détention, la procédure de revente avant 5 ans est identique. En principe, les deux parties au contrat doivent être soumises à la TVA.

Il est également obligatoire de reprendre le bail en cours.

Ensuite, en vertu du même article (257a du Code général des impôts) concernant la régularisation des déductions pour transactions immobilières pour LMNP, l'administration fiscale applique l'exemption de réversion si toutes les conditions sont remplies. Sinon, des frais de détention de 20 jours seront requis.

Et pour la revente après 20 ans …

Si l'investisseur cesse de travailler pour la location de mobilier professionnel au bout de 20 ans, le délai imparti pour l'exploitation du bien assujetti à la TVA, l'administration fiscale n'exige plus la déduction initiale de l'impôt. En conséquence, s'il est nécessaire de revendre le LMNP, celui-ci est acheté en permanence et le vendeur sera en mesure de conserver la totalité de la TVA.

En ce qui concerne la même affirmation, l’article 207 de l’annexe II du code général des impôts dispose qu’aucune revente de biens de plus de 20 ans, y compris ceux destinés à la location non professionnelle, n’est utilisée. sous réserve d'ajustement de la TVA.

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